Con más de dos décadas y media al frente de su inmobiliaria, Ricardo Sacco es una de las voces más reconocidas del rubro en Trenque Lauquen. Nacido en Fortín Olavarría, conoce el campo y la ciudad, y habla del mercado con el conocimiento que le da el día a día. En una entrevista con FM Tiempo, repasó cómo están los alquileres, las ventas y el negocio agropecuario, por qué los desarrolladores se volvieron cautelosos y qué pasa con las casonas abandonadas del casco histórico.
—¿Cómo está hoy el mercado inmobiliario local?
—Trenque Lauquen no escapa a la realidad nacional. Nosotros trabajamos con distintas carteras: alquileres, ventas urbanas y campos. En alquileres se dio una situación inversa a la de los últimos 10, 15 o 20 años. Antes, quien venía a trabajar, mandaba un hijo a estudiar o se independizaba, quería dormir esa noche en un departamento y no conseguía nada durante días, a veces hasta un mes. Hoy hay sobreoferta: muchas unidades desocupadas, otras que se liberan a fin de mes, y una demanda cauta y tranquila.
—¿Qué es lo que más complica a la hora de alquilar?
—Los requisitos. Se mira la antigüedad laboral y la informalidad pesa mucho: la gente trabaja, pero no todos están registrados ni tienen los ingresos en blanco. Además, la economía golpeó el poder adquisitivo del salario y los ingresos de los comerciantes. Hemos visto novios que alquilaban dos departamentos y se juntaron en uno, otras que volvieron a vivir cada una con sus padres, compañeros de trabajo que alquilan juntos. Y familias que antes sostenían un año o dos a un hijo estudiando, y hoy ya no pueden.
—¿Y en cuanto a las ventas?
—Fue un año bueno, igual que 2025. Vendió quien se acomodó a los precios del mercado. Quien tiene en la cabeza el número de hace dos, tres o cinco años y pide una locura por lo que no vale, sigue con el cartel puesto.
—¿Los valores van a bajar?
—Es como todo mercado: la oferta y la demanda van a hacer que bajen, de a poco, según el propietario y la unidad. Hay propiedades que se nos quedaron tres o cuatro meses sin alquilar. Hace poco me llamó un vecino que no es cliente: tiene la unidad vacía desde abril. Mientras tanto paga expensas e impuestos y deja de cobrar. Eso va a hacer que los valores se achiquen, hasta que se dé vuelta la tortilla y vuelva a faltar oferta.
—Entre las 50 y 60 inmobiliarias que hay en la ciudad, ¿no son demasiadas?
—Y sí. La torta es siempre la misma o más chica, y cada vez somos más a comer. Pero pasa en todas las actividades: antes había 5 remises y hoy hay 20; antes 10 arquitectos y hoy 50. Todo se va saturando. De todos modos, el sol sale para todos.
—En las redes siempre se dice que los alquileres son caros. ¿Cómo se ve desde el lado del propietario?
—Históricamente la renta era del 1% mensual, y eso desapareció hace años. Se había logrado llegar a un 6 o 7% anual y, hace poco, estuvo en un 2 o 3%, que no le servía al propietario. Y ese 6 o 7% es bruto: se rompe un calefón y son 500 mil pesos, es un mes de alquiler. Hace poco hubo que cambiar una caldera de 2.800.000 pesos: casi un año de renta. A eso se suman pintura del edificio, ascensor, expensas. Entendemos al inquilino, a quien cada vez le cuesta más ingresar a una propiedad, y entendemos al propietario, a quien el alquiler le sirve cada vez menos. Hay gente que en su vida laboral se armó de dos, tres o diez propiedades y hoy tiene una jubilación que le permite viajar, cambiar el auto, salir a cenar con los nietos. Con la jubilación del Estado no podría.
—¿Y el campo?
—Ahí falta oferta. Hay mucha demanda, pero lo que sale a la venta suele ser periférico, de menores características. Cuando aparece un buen campo, sobran los candidatos y te lo sacan de las manos. En lo agrícola los márgenes están más finos, pero en lo ganadero se dio vuelta la taba: es difícil entrar al sector partiendo de cero, pero quien ya estaba, con la mitad de los kilos hoy compra la misma cantidad de hectáreas.
—Trenque Lauquen parece tener un empuje que otras ciudades no tienen.
—En el Colegio de Martilleros nos juntamos con colegas de toda la región, desde Villegas hasta Carhué y desde Pellegrini hasta Carlos Casares, y varios envidian lo que pasa acá.
—Sin embargo, los grandes edificios en altura se frenaron.
—Antes había cuatro o cinco en construcción y hoy se frenó. Se construye más en unidades chicas o de baja altura. Y el desarrollador te dice que los márgenes son mínimos: de punta a punta, en los 40 meses que llevan la preventa, la obra y la entrega, estamos hablando de un 10, 12 o 15%. Si financias en dólares, te planchan el dólar y se te disparan los costos en pesos; si financias en pesos, el dólar se dispara. Yo mismo me pregunté muchas veces si me largaba a desarrollar, y fui conservador: me quedé en la comodidad y que arriesgue otro. Y en la construcción hay variables que no manejás, como este clima, que te frena la obra.
—Lo que sí se ve mucho son galpones y naves.
—Es verdad. Se construyeron muchísimos metros en la última década, sobre los accesos, la ruta 5, el sector industrial planificado y hoy cada vez más la ruta 33. Cada galpón tiene como mínimo 600 metros cuadrados. Son más fáciles y baratos de construir y de mantener que un complejo de departamentos, y la rentabilidad suele ser mejor si se lo alquilás a una buena empresa. Son sobre todo inversores individuales; para un departamento hoy hay financiación a hasta 10 años en pesos, para un galpón no.
—¿Quiénes los ocupan? Vaca Muerta es la meca de la producción y nosotros estamos a mitad de camino.
—Sobre la ruta 33 hay un predio donde ves permanentemente siete bateas que hicieron base acá. Trenque Lauquen es un polo de desarrollo regional: después hay que saltar a Santa Rosa, Pico, Bahía Blanca o Buenos Aires. Acá tenés instituciones financieras, Poder Judicial, servicios municipales, personal capacitado. Hasta Mercado Libre quiere tener su nave acá. A veces nos quejamos del municipio, pero cuando salís de Trenque Lauquen te das cuenta de que no estamos tan mal.
—¿Qué lugar ocupa la salud en ese atractivo?
—Un lugar enorme. El desarrollo en salud fue impresionante y uno no lo valora porque, gracias a Dios, no lo necesita. Ayer, una señora a la que le alquilamos vino desde Salliqueló a atenderse con los médicos. Hace 10 o 15 años nosotros teníamos que irnos a Junín; hoy somos receptores de gente de toda la zona.
—¿Qué frena entonces el crecimiento?
—La falta de financiamiento. Tengo entendido que desde el gobierno nacional no bajan obras hace tres años, y sin plata no hay pavimento, agua corriente ni cloacas. Algunos barrios pueden afrontar la obra por contribución por mejoras, como ocurre con unas cloacas en un barrio extraurbano, pero otros sectores solo pueden con financiamiento estatal, y no lo hay.
—El sector sur, con barrios como Don Felipe, creció mucho.
—Se los llama extraurbanos porque se pensaron para pasar el fin de semana, no como vivienda permanente. Cuando es así, el municipio no está obligado a proveer agua, cloacas, cordón cuneta o pavimento. Pero la realidad te lleva puesto: hoy en Don Felipe viven unas 300 familias y eso contamina las napas y eso afecta el desarrollo entonces hay que hacer obras de servicios. La ciudad creció hacia el sur, hacia el norte, hacia el noroeste y hacia el sureste, y creció sin que todo acompañara. Habrá un momento en que todos los sectores políticos tengan que sentarse y definir una política de Estado: una planta depuradora nueva, cloacas y agua renovadas en el centro, porque hay sectores colapsados y a otros les cuesta muchísimo llegar.
—Algo que duele ver son las casas abandonadas en el casco histórico, dentro de las cuatro plazas.
—Eso pasa porque fallecieron los dueños de toda la vida, heredaron familiares que muchas veces no son de acá, y no se ponen de acuerdo. O gente que compra y nunca hace una mejora. Pero en los últimos dos años se vendió mucho, a valores razonables, y hoy se están refaccionando. Cuando heredan personas de afuera que no piensan volver, la casa se vende más fácil, aunque hasta que bajan los valores de Neuquén, Mar del Plata o Capital que traen en la cabeza lleva su tiempo. Es más difícil cuando los herederos están acá y uno quiere ventajear al otro.
—¿Hay esquinas que le llamen particularmente la atención?
—Hay dos que hace 40 años están así y fueron tradicionales: 25 de Mayo y Avellaneda, y 25 de Mayo y Monferrand, por ejemplo. Son muchos metros cuadrados, ideales para un local. Muchas veces son de gente con buen poder adquisitivo que no necesita que estén ocupadas, o que apunta a futuro. No me cabe duda de que en diez años van a tener buenas construcciones, de edificios o de locales.
—¿Y qué pasa con los locales comerciales?
—Hay vacíos, a veces por problemas judiciales o familiares, o porque el dueño no quiere alquilar, y otras por la situación económica. Hay más rotación y pasa algo parecido a los departamentos: se desocupa un local y no se alquila al otro día; pueden pasar uno, dos o cinco meses. Además, cuando el interesado tiene que sacar un crédito para pagar el ingreso, ya empieza mal. El local que arranca bien armado y bien atendido sobrevive; el que empieza con dos pantalones y dos pares de medias, tiene poca vida. Hay kioscos que trabajan espectacular porque están llenos de mercadería, y otros que tienen un alfajor.
—¿Volverá la gente al centro?
—Creo que sí. La camada joven, los menores de 40, se fue al sur, a Don Felipe o a los barrios extraurbanos, por precio, por tranquilidad, porque tienen patio para los chicos. Pero hoy más de uno quiere volver, porque no tenés pavimento, cloaca ni agua. Mirándolo a 10 o 15 años, el centro va a tener un recambio. Aunque al centro comercial le falta una vuelta de tuerca: se quedó muy viejo y hace falta modernizarlo.
—¿Cómo cambió su trabajo en estos 25 años?
—Muchísimo. Empecé en 2001, en plena crisis, y ya entonces tener una página web parecía una locura. Hoy hay CRM e inteligencia artificial que contesta mensajes mientras uno habla. Antes teníamos un flujo diario de gente en la oficina; hoy las consultas colapsan el WhatsApp y alrededor del 70% de los alquileres se paga por transferencia: ni el inquilino viene a pagar ni el propietario a cobrar. El otro día vendimos una casa y el comprador no conoció la oficina: todo por WhatsApp, visita a la casa, y directo a la escribanía. Hasta le vendemos o alquilamos a gente que está en el exterior, por videollamada.
—¿Hacia dónde va la modalidad de trabajo del sector?
—No sé en qué va a terminar. Se ven cambios impresionantes: peajes sin cabinas, supermercados con cajas de autoservicio, ya hay algunas YPF en lo que robots sirven el café. Hay que capacitarse, especializarse y mirar siempre a alguien mejor que uno. Uno ya ni sabe cuál será el próximo avance.
